本文主要針對京滬兩地讀者而寫，只有這兩個城市的老破小房產(chǎn)可能才值得一寫。其他的一二線城市，哪怕是廣深，老破小的價格可能沒有京滬如此堅挺，而且不太了解所以就不發(fā)表評論了。
選房要求
一）突破極限地差
老破小之所以便宜，也在于老破小這3個字，但也就是因為老破小的這個特點，如果我們選擇到位，結合一定的裝修策略，也能讓老破小煥發(fā)新的生機。
因此在選房時，我們最好要求是上家的房子“徹底的破，徹底的便宜”。
最好是走道里堆滿了雜物，地上全部都是煤灰。簡直沒有落腳之處。
走進去一看，房間里一股惡臭味。燈光晦暗無光。
房間狹小，木制腐朽，鐵窗鐵銹漏風。
門窗，鉸鏈，玻璃都壞了。熱水器打不亮。房東也是看得灰心喪氣。
這些都不重要，重要關鍵的是，你把價格降下來。
降到標準市場價的八折，七折，六折。
“您說您是不是掛了很久呀”
“坦白說吧，除了我，根本沒有別的買家”。
于是呢，您再便宜點吧。
二）原始社會好
拿到了產(chǎn)證，準備裝修后，第一件事你要做的是什么。
敲，敲成原始社會。
任何二手的東西，哪怕是沒有開封，也統(tǒng)統(tǒng)扔掉，毫不猶豫。徹底敲成原始社會?；謴偷绞鲿r代。
整個房屋，最后就只剩下一個光凸凸的水泥骨架。四邊框梁。
問：原房東打了許多“吊柜”。密密麻麻的，從天花板上一路下來?？梢苑旁S許多多的衣服。
請問要不要敲。
答：敲，敲光。徹底打成原始社會，水泥框架。
再問，房東有隔斷，原本的一室戶隔成了一室半，多了一個小房間。請問要不要敲。
答：敲，敲光。徹底打成原始社會，水泥框架。
那么，為什么要做的這么絕情啊？
其中一個很重要的原因，是“材質(zhì)”。
你要知道，凡是賣給你的“老破小”。大多數(shù)都已經(jīng)裝修了有十幾年了。最早的甚至可能是80年代裝修的。
而“裝修建材”，在這些年有了很大的進步。
為什么“老破小”給人看起來，總有一種單薄破舊的感覺。
其很重要的一點，是80年代用的建材不行。
當時，材料是預制板，木材是三夾板，而且普遍質(zhì)地疏松。
哪怕較好的材料，經(jīng)過十幾年的時間，也早就被蛀空了。
所以你干脆全部敲光。徹底恢復到最基本的水泥架子。
在老破小中“七成新”“五成新”的房子毫無價值，反而增添了不少無謂的成本，反正最終也是要全部都敲光的。
干脆就要最丑最丑最丑的房子。你把價格降下來，反正也要敲光。
三）江湖規(guī)矩
講幾條潛規(guī)則。
1）如果你的小區(qū)，不是90年代“徹底不管”那種新村。則你需要到物業(yè)辦一個登記裝修手續(xù)。
物業(yè)會告訴你夜晚不許開工不許擾民，節(jié)假日要休息云云。
同時問你收300~400元的“裝修管理費”。
這筆錢屬于苛捐，但一般建議你認慫。強行爭執(zhí)并沒有太多的意義。
2）一旦你開始敲墻，你會產(chǎn)生驚人的建筑垃圾。俗語說“2000個麻袋”。
這些水泥碎石，因為數(shù)量太大。已經(jīng)不能簡單地堆放在小區(qū)垃圾桶。
一般物業(yè)會給你推薦一個附近的垃圾場。也或者有專業(yè)收建材的?？傊畷a(chǎn)生一筆費用，有心理準備支付。
3）在某些物業(yè)小區(qū)，“敲墻”這個行業(yè)甚至是被安徽人壟斷的。
也就是你在本小區(qū)裝修，敲墻只能由“物業(yè)指定”施工隊。
他們的收費會比外面高150~200%，原因你懂的。
具體的對策，建議認慫?；蛘邎猿肿约号?，但要有做好你請來的敲墻工人被‘敲墻隊’恐嚇并打走的準備。
3）一旦裝修開始，裝修師傅會塞給你一張單子。要求買XX噸黃沙，XX噸水泥。此后還有。
價格不貴。每一包也就是幾十元的意思。
這里面的潛規(guī)則是，黃沙水泥的用量，是完全無法統(tǒng)計的。業(yè)主也不可能站在旁邊看師傅花幾小時攪拌水泥。
所以“黃沙水泥單”一般就意味著師傅的小費和外快。
這筆錢業(yè)主一般是認了，打入總工資。羊毛出在羊身上。
只有最愚蠢的書呆子才會斤斤計算。
有的小夫妻，買套老破小不容易，在裝修的時候本著節(jié)省的原則，對工人師傅的每一項材料使用錙銖必較，恨不得拿卷尺一個個量，面對這種節(jié)省的做法，我只能說吃虧還在后面呢，畢竟你是要上班的，不可能天天盯著裝修師傅。
四）水電排線
敲完了原始社會之后，接下來的工作是排線。
根據(jù)俺這幾年跟著開發(fā)商設計部同事廝混的經(jīng)驗，我的建議是：“任何一段墻壁，都必須有電源插座”。
任何一段，而不是任何一面。例如插圖：
這是一個典型的房間。有一個柜子和一扇門。則你在A，B，C三個點，都必須留出電源插座。這就是“一段”的意思。
最近比較幸運的是，Wifi技術的進步。以往是“四類插頭”。
以前的布線原則，要比現(xiàn)在麻煩得多。而現(xiàn)在只有電源是必須的。
對于水源。建議是，“只要有下水的地方，都要裝上水”。
如圖，這是一種很典型的“一室戶”戶型結構。在陽臺上有一個下水，原本是給你放洗衣機的。
但是你設計的時候，很可能洗衣機改在廚房/衛(wèi)生間里了。
這樣的情況下，你仍然應該“預留”冷熱水管道，一直通到陽臺上。
畢竟不是什么衣服都要在廚房／衛(wèi)生間里洗的。
總結一下：
五）衛(wèi)生間
老破小的衛(wèi)生間是最大硬傷
對于衛(wèi)生間，無論你是哪種風格，都要堅決地取消了浴缸。
因為浴缸占地方，而且1.5米的浴缸非常丑。大浴缸你又用不起。
在傳統(tǒng)意義上，“浴缸”主要是家里的老人使用。甚至有一些髦髦老人完全無法站立，而是要坐在浴缸里。由小保姆澆，渾身沖淋。
但是你想，你住“老破小”不可能住一輩子，將來房子不是轉手就是轉租，的
你的下家仍然是以年輕人和大學生為主，年輕人現(xiàn)在有幾個愿意一直泡浴缸的呢？有這個功夫不如多上床。
淋浴房具體的設計，要看室內(nèi)戶型，這個就是見仁見智的事情了。
衛(wèi)生間另一個元素，則是鏡子。鏡子要盡可能大，半身鏡。鑲一圈鏡框可以極大增加B格。
當然，浴室的鏡子會遇到水蒸氣，但現(xiàn)在貌似有高端點的鏡子不會蒙水蒸氣，好像也就貴個500塊錢。
六）廚房
任何一個有過裝修經(jīng)驗的人都知道，那些所謂的“大面積視覺”，例如地板和油漆，其實都是不耗錢的。
燒錢的地方，主要是廚房和衛(wèi)生間。
多一個衛(wèi)生間，就是上萬元。
然后廚房也是三件套。煤氣灶+脫排油煙機+消毒柜。
我的建議是，把消毒柜取消，換成洗碗機。
雖然貴了一千多元。但這筆投資是非常非常值得的。
我在家從不做飯，因此只能承包下洗碗的重任，對于身高超過185cm的人來說50平方要買多少木地板，彎腰洗碗是件對脊椎壓迫很大的事情，時間一長苦不堪言，有時甚至只能半蹲著洗碗。
廚房裝修中一個訣竅是，某些時候你需要移動煤氣管。
按照正規(guī)的法律，煤氣管是不可以動的。
但是你可以申請讓煤氣公司派一個技工上門，然后你懂的。
某些極簡風格傾向于做“開放式廚房+電磁爐”。
對此，俺持保留態(tài)度。
中式炒菜封閉房間還是需要的。哪怕不為租客著想，也要考慮哪一天你再出售。
其實現(xiàn)在這個社會，老破小只要周邊吃飯方便，廚房只要滿足基本的需求后，越小越好，甚至取消廚房我覺得都沒什么大不了。想想省下來的房價，按照現(xiàn)階段6W／平方的價格算，省下來5個平方的廚房就是30W的費用。
30W夠你在外面吃多少頓了？
七）吊柜
講完外邊，現(xiàn)在我們進入到了房間里面。
不少老一輩的人，家里每個房間都少不了吊柜這個東西，主要作用就是儲放被子、被褥和冬天穿的厚襖。
自住，尤其是老人自住，老人的生活物品就會越來越多，越來越多。哪一件也不肯扔，連個用了十幾年的大衣、被老鼠咬了N個破洞也不肯扔。
最終東西只能越來越多，越來越存放不下。相應的則是一個個的懸空柜子。
老人們甚至還抱怨柜子不夠用，這是老人來源于物質(zhì)匱乏時代的記憶，深入骨髓，難以拋棄。
但是，你站在將來要出手或者出租的角度上想，你的下家將會是年輕的租客和小夫妻，這些人多是90后的年輕人。
90后有自己的審美，不會因為只是租房就委屈自己的居住環(huán)境，他們不需要你密密麻麻的“懸空柜子”，這絕對是視覺污染。而且對生理，心理，造成了非常不好的壓抑感覺。
所以我的建議是：全部敲掉。不再恢復。
同樣道理，還有六門大櫥。
大櫥存在的理由，同樣也是放衣服。
如果讓你媽媽設計戶型圖，布置房間，則她優(yōu)先第一位，首先想到就是大櫥。
大櫥甚至比女人的床更重要。沒有大櫥，她們就活不下去。
同樣的，按照極簡主義的要求，大櫥也應該被堅決的淘汰掉。
最多配一個二門衣柜就夠了。也不用占用耗去整整一面墻。塞在角落里就夠了，因為多數(shù)人在淘寶上、京東上淘了不少便宜貨拿回家塞在自己的衣柜里，可是真要穿出去的時候發(fā)現(xiàn)，每一件都充滿著劣質(zhì)的山寨風。
既然如此還不如不慣這種寒酸的毛病，衣服按照自己能承擔的價格上限去買，要買就買幾件能穿的出去的，然后通過搭配組合來提升自己的品味。
老破小再怎么裝修也沒可能35平米裝修出70平米的效果來，網(wǎng)上的哪種20幾平方極小戶型裝出驚艷效果來的案例都是噱頭，效果也都是未入住的情況，你真要住上個年把，各種雜物早就把省出來的空間堆滿了。另外那種效果請的設計師，光設計費就令人咂舌。上次看了香港的一個案例，35平方的房子設計費花了100多萬。
小戶型要顯得大，關鍵是取舍。
你把密密麻麻滿天懸空的柜子都敲掉。
把大櫥的地方空出來。
整個房間就顯得大了。
你看喬布斯的房間，有這些個亂七八糟的玩意嗎？
八）臥室
鑒于目前的家庭關系結構，不少“一室半”的戶型設計是這樣子的：
把一個大房間加了一堵墻，就變成二間了。
一個主臥，一個次臥。
在“自住”需求中，次臥一般是家里的老人。又或者是18歲以下，還沒有考大學住校的小孩。
這樣的分割，多了一個房間。但是次臥的采光非常差。黑燈瞎火。
主臥的面積也小了很多，感覺很不舒服。
所以，我寧可恢復成這樣的戶型：
這樣的戶型，你一推開門，直接可以看到日光和外景。哇的一下，心情感覺很舒暢。
另一方面，臥室的面積顯得大了很多。你這房子很有性價比。
這種戶型無論哪個方面，都比那個一室半的房間住的舒服。
九）整體視覺空間
前面已經(jīng)說過了，為了視覺上的好看，可以不惜放棄一室半，而追求光照大的統(tǒng)一空間。
除此之外，你還有許多事情可做。
1）乳膠漆
現(xiàn)代化的油漆，遠遠比80年代的建材要好。
尤其是一些油漆，號稱“寬景”。特點是墻面特別光滑，使得視線無法聚焦，眼神游離，而覺得空間更大一點。
采取一色純色的墻壁背景，能顯得你的房子又干凈又寬敞。
基色一般是乳白，象牙白。選擇藍色天花板或者綠色一面墻需要很大的勇氣。
2）大色塊
盡量采取大色塊的底色背景。
反面典型是80年代的拼花地板。
小碎木拼花地板，它表面幾乎永遠都是凹凸不平的。
對于光線反射，明暗不一。哪怕是剛裝修的房子，看起來象舊的一樣。而且還積灰。
80年代時，工業(yè)能力薄弱。只有一些邊角碎料拿過來作地板。
而今時今日，除了一些懷舊的土財主。在主流出租市場用舊木頭就是自殺。
3）光源
亮點，亮點，再亮點！
對于光源，沒什么好說的。只有一個字：“亮”
我們要知道，來買或者租50平米老公房的。絕大多數(shù)都是窮人，要么就是剛畢業(yè)的大學生。
對于他們來說，燭光如織的歐式酒吧情調(diào)，是沒有意義的。
對于很多窮人，他們上一套房子可能還是住在一室半的“次臥”。或者北間地下室，受夠了陰暗潮濕的味道。
對于整體光源設計，象我這種簡單粗暴沒有藝術細胞的人，就只有一個字：“亮”。
你必須很亮，足夠的流明。亮到照射每一個角落。
而且亮和白光會顯得你的房間更大。越是亮的反光，越是顯得房間大。這和鏡子是同樣的原理。
我在家就算晚上，也喜歡把各個房間的燈都開著，出門也不喜歡開燈，經(jīng)常因為這種原因被老婆批判。從小我就這樣，很奇怪，有的人就喜歡追求極致：活動時越亮越好，睡覺以后恨不得一絲亮光都透不進來。
十）地板的選擇
這里說個我朋友的作風風格（當然不一定被很多人認可），在于他非常地喜歡用玻化磚作地板。
只用磚。完全徹底不用實木地板。
哪怕你在臥室里，腳底下也是磚。一寸木頭都沒有。
為什么？臥室用地板，不是30年主流么。
幾乎每一戶每一個人都覺得，臥室地板，天經(jīng)地義。
我們來比較一下；
地板
?；u
春
無所謂
無所謂
夏
優(yōu)勝
秋
無所謂
無所謂
冬
優(yōu)勝
上海的夏天，十分炎熱。一旦到了36°，更是熱得你走投無路。
而在這個時候，?；u有著非常大的優(yōu)勢。
想象一下，赤腳走在石頭上的感覺。
現(xiàn)在很多年輕人Party喜歡膩坐在地板上，看電視打Wii，這個時候?；u都很舒服。
事情的反面，是冬天。
冬天地板要比?；u更緩和一點。
但是我們反過來想，你是怎樣的居住情況。
“人均面積狹小，人口密度很大”。
在50平米范圍內(nèi)，很有可能要住3~5口人。
人本身就是一個巨大的發(fā)熱體。三五號人擠在一起，本身就已經(jīng)熱得讓你難受。
而且真的等你住進來。這么小的房子，連家具帶行李，地面上鋪得滿滿的。“投影面積”空地應該不多?？赡芤簿土魩讞l走路的縫。
這樣的情況下，你幾步一跨，跳到床上。又有什么怕冷。
而且在老破小的大前提下，?；u有幾個好處。
1）千年不腐不朽
80年代的老破小為什么可怕。你剛買入手的時候，為什么人類無法踏足。
主要是木頭爛了。
木頭是無法經(jīng)受歲月的侵蝕的。隨著時間推移，木質(zhì)品會越來越頹廢，越來越衰敗。除非你全部黃花梨。
你受夠了木頭的搖搖欲墜。所以你改石材。過了十年，你這地面還是如新的一樣。
還不長白蟻。
2）美觀
大面積?；u。其美觀遠遠超過長條木地板，更遠遠超過拼花地板。
大塊大面積的均色，能給人極強的視覺沖擊。
現(xiàn)代工業(yè)對傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的勝利。
4）易于清洗
5）不怕滲水
對于老破小房屋。哪天屋頂暴雨了，或者隔壁鄰居的漏水滲過來，是常有的事。
更何況還有白蟻蚊蟲和甴曱。
有了孩子以后還不怕他在地上亂撒亂尿。
十一）夢想改造家的惡果
前一陣子，微信上有一篇文章刷爆了屏。
《那些被爆改過的房子曾連續(xù)刷爆朋友圈，然而他們的后續(xù)慘狀卻是...》
為什么這么說呢。因為“夢想改造家”他整部片子就是錯的。根本就不是那么回事。
在真正的內(nèi)行人眼中，是可笑的。乃至是可恥的。
“夢想改造家”其具體套路，也不過是把房間撤空。
本來亂糟糟的東西，全搬空，統(tǒng)一色調(diào)（統(tǒng)一榻榻米），自然就顯得好看了。
但是50平方要買多少木地板，那些被拋棄的衣服被子瓶瓶罐罐，并沒有“斷離舍”而消失。
等攝影師一走，老人們自然又重新?lián)旎貋?，把房間塞得亂七八糟。
另一方面，“夢想改造家”值得被人詬病的，是他大量地使用“折疊件”。
譬如翻起來是個柜子，翻下來就是床。
疊起來是張桌子，晚上吃飯還是床。
不懂的一看：哇塞，好節(jié)省空間啊，我怎么想不到！
可是在專業(yè)的設計方案中，設計師從來不會建議你用折疊件！
為什么，因為非常容易損壞。
折疊件不是什么先進產(chǎn)品，能翻疊的床從卓別林的“摩登時代”開始，就僅僅在電影作品中存在。
實際生活中非常少，幾乎沒有任何一個建材市場賣這種產(chǎn)品。
為什么，因為很容易壞。
以我160斤的身軀壓上去，每天翻轉三四次。只有非常傻大黑粗的鉸鏈才承受得住。而鉸鏈受得住，木材受不住。
再有你想想，床有時候還會搖啊搖，這個時候2個超過250斤的體重，關鍵時刻床被搖塌了怎么辦？
“夢想改造家”這樣的設計方案，本身就是不靠譜的。
本身設計師就是博眼球，沒有做的長期居住打算。
哪怕你找一個女文青住進去，而不是老阿婆。最多二三年，它的設施還是會一件件壞過去的。
歪門邪道是沒有用的。只有市場上千淬百煉的傳統(tǒng)做法才能活得下去。
十二）結語
老破小裝修其實是有固定套路的?；旧夏玫?0平米的一居，一室半，翻來覆去就這幾種戶型。
我今天寫的文章，估計會引起不少反對聲音，畢竟住宅裝修，懂行的人太多，每個人都能發(fā)表下意見，何況我也不是專家，我自己家的裝修還是太太和岳父搞的，我自己做了個甩手掌柜。寫這篇文章就是結合我自己居住的一些經(jīng)驗以及他人的思路整理而成。
但我相信有些理念是可以借鑒的，和你是否親自裝修過房子沒有關系，畢竟懂審美也并不需要你自己親自會畫畫。
具體怎么裝修就不要問我了，我可以給你介紹設計師朋友和能夠信任的裝修隊，但不舍得給設計師設計費就算了，好的裝修空間是他人智慧的結晶，要尊重他人的腦力勞動。
臨近過年，瑣事較多，公眾號更新的不夠頻繁，請見諒。
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